Koronashokki iskee kaupallisten kiinteistöjen markkinoihin

.

Alkushokin tasaantuessa ja tilannekuvan hahmottuessa on käynyt selväksi, että kotimaisten ja kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoihin jatkuu edelleen. Pääomalle on edelleen tarve löytää sijoituspaikka.

Sijoittamisen markkinassa kaikki perinteiset ajurit puhuvat kiinteistöjen puolesta: korot pysyvät matalalla ja osakkeiden volatiliteetti on kasvanut merkittävästi. 

Tunnelma sijotusmarkkinoilla on kuitenkin vielä odottava. Nykytilanteen vaikutukset näkyvät työarjessa erityisesti käytännön asioina, kuten kaventuneena mahdollisuutena käydä kohteessa.

Suurempaa vaikutusta tuottovaatimuksiin eli kiinteistöjen hintoihin ei ole nähty, koska kauppoja on tehty poikkeuksellisen tilanteen vuoksi vähän.

Luonnollista on, että toimitiloihin kohdistuu paineita, koska kassavirrassa on hetkellisiä notkahduksia. Tämä vaikuttaa kohteiden hinnoitteluun.

Näkemyserot hinnoista kasvaneet

Suurin turbulenssi on näkynyt osakemarkkinoilla johtuen pörssien läpinäkyvyydestä ja nopeasta reagoinnista. Monet pörssissä olevat kiinteistösijoitusyhtiöt kokivat nopeita kurssimuutoksia aivan kuten muutkin osakkeet.

Ruotsissa kiinteistöyhtiöitä kuvaava Fastighetsbolags–indeksi laski Ruotsin pörssiin (OMXS 30) nähden voimakkaammin, eikä ole palautunut toistaiseksi.

Näkemyserot kiinteistöjen hinnoissa ovat polarisoituneet ja hinnoittelut vaihtelevat riskiprofiilien mukaan. Kiinteistösijoitukset, kuten muutkin sijoitukset, voidaan jakaa riskien mukaan eri kategorioihin.

Hinnoittelu on helpompaa hyvissä toimitilakohteissa. Niissä on vakavarainen vuokralainen, vähän tyhjää tilaa, pitkä vuokrasopimus, erinomainen sijainti ja hyvä kunto. Tällaisten kiinteistöjen kysyntä voimistunee entisestään. 

Riskialttiimmissa tapauksissa, jotka nojaavat esimerkiksi tyhjien tilojen vuokraukseen, hinnoittelu on hankalampaa. Rahoituspäätöksissäkin sijoituksen turvallisuus korostuu.

Kohdekohtaisille analyyseille on nyt tarvetta enemmän kuin koskaan ja uusia rahoituspäätöksiä tehdään ylipäätään varovasti ja selektiivisesti hyviin kohteisiin.

Liiketiloissa normaalia on vaikea odottaa

Koronaviruksen talousvaikutusten voimakkain vaikutus on ollut palvelualoilla. Kauppakeskukset nähtiin jo ennen kriisiä sijoitus- ja osittain myös vuokramarkkinan kannalta haastavina kohteina, eikä koronan ja rajoitustoimien aiheuttama isku helpota tilannetta.

Päivittäistarpeeseen liittyvien toimialojen, kuten esimerkiksi päivittäistavarakaupan ja apteekkien myynti on noussut hetkellisesti ja näissä tilaluokissa menee kohtalaisen hyvin.

Kriisi näkyy välittömästi ja voimakkaasti kestokulutushyödykkeiden myynnissä. Hotellisektori oli kiinteistömarkkinana äärimmäisen aktiivinen ennen kriisin kärjistymistä, mutta nyt hotellitoimiala kärsii kriisistä ankarasti.

Liiketila- ja hotellimarkkinalla erityisesti pk–yritykset ovat vaikeuksissa. Kaikki toimijat eivät tule kestämään tilannetta ja toimijoiden väheneminen tulee näkymään markkinoilla.

Saman aikaisesti kiinteistöjen omistajat haluavat pitää kiinni hyvistä toimijoista. Nämä muutokset näkyvät vuokrissa. Hyville vuokralaisille kannattaa antaa huojennuksia lyhyellä aikavälillä, koska he tuovat kassavirtaa ja houkuttelevat kävijöitä pitkällä aikavälillä.

Kauppakeskus on aina kokonaiskonsepti, mikä omistajan kannattaa pitää mielessä.

Ravintoloiden avautuminen tuo kaivattua vuokranmaksukykyä, vaikka ravintolat eivät pysty toimimaan täyskapasiteetissaan heti. Kauppakiinteistöjen omistajat ovat viime vuosina paikanneet muodin huonoa kysyntää ravintolatoiminnalla lisäämällä niiden osuutta pinta-alasta ja myös vuokratuotoista.

Liiketilojen vuokrasopimuksia ja käytäntöjä tullaan miettimään tulevaisuudessa tarkasti. Monet vuokralaiset pyrkivät jatkossa sitomaan vuokransa liikevaihtoon. Odotettavissa on, että kauppakeskusten kiinteistöjen omistajilta vaaditaan aktiivisuutta ja kykyä muokkautua.

Vilkastunut nettikauppa on kasvattanut logistiikkayritysten tilantarvetta. Logistiikka on kilpailtua liiketoimintaa, joten operaattorien puskurit on käytetty nopeasti, jos varastot alkavat täyttyä ja tavara ei liiku.

Verkkokaupan kasvu ei välttämättä kuro umpeen muun logistiikan seisahtumista. Suurin osa logistiikkakohteista ei kuitenkaan palvele nettikauppaa.

Suomen vienti- ja tuontitilastot indikoivat hyvin Suomen logistiikkakiinteistöjen tilaa, sillä nämä kiinteistöt nojaavat paljon investointihyödykkeiden vientiin. 

Palvelut tai niiden tarve eivät katoa mihinkään ja palautumisen pitäisi tapahtua vaiheittain, kun ihmiset uskaltavat palata palveluiden pariin. Kysymys onkin, kuinka nopeasti kuluttajat ja tuottajat uskaltautuvat palautua normaaliin kulutuskäyttäytymiseen. 

Isot vuokrausprojektit jatkuvat

Työllisyyteen virus aiheuttaa lommon, jonka korjautuminen kestää. Kovin työllisyysisku osuu työvoimavaltaisille palvelualoille, mutta se siirtyy myös muille aloille. Positiivista on, että vuokraustoiminnassa isoimmat projektit jatkavat normaalisti eteenpäin, vaikka osa pienistä projekteista onkin jätetty nyt tauolle. 

Toimistokäyttäjien tilanne riippuu paljon toimialasta ja liikevaihdon rakenteesta. Mikäli tilanne pitkittyy, tilakysyntä alkaa kohdistua edullisempiin tiloihin ja pitkällä aikavälillä alueiden välinen muutto saattaa lisääntyä.

Nykyinen tilanne muuttaa monien yritysten työn tekemisen kulttuuria. Meneillään on maailman suurin etätyökokeilu, josta saaduilla opeilla on varmasti vaikutusta myös tulevaisuuteen.

Etätyön tekniset valmiudet kasvavat pakkotilanteen edessä ja perinteisen toimistotilan kysyntä tulee varmasti muuttumaan. Toimistot tulevat varmasti kilpailemaan entistä enemmän kotitoimistojen kanssa ja yrityksissä otetaan jo nyt huomioon tulevaisuuden työnteon muotoja.

Nämä muutokset tulevat vaikuttamaan toimistotilojen määrän kysyntään lähitulevaisuudessa.